首都建設報:北京住總創“武清模式”

2013-04-18 18:59

2009年7月16日,由北京住總集團與天津運城投資公司投資組建的天津京城投資開發有限公司宣告成立,將用5-8年的時間,將楊村舊城打造成為一座美好舒適的明珠新城。

幾年來,京城公司借力住總集團,依托武清政府,作為楊村舊城改造項目的實施主體,積極推進撤村建居,將楊村街道下屬17個村莊集中建設成為新型小城鎮,率先進入城鎮化建設,被京津兩地的企業界譽為城鎮化建設的“武清模式”。

而武清模式的背后,是政企間城鎮化建設的共識,是政府行政資源同組織動員能力和北京住總集團全產業鏈經營一體化優勢的結合。

住總集團科學發展系列報道之三

北京住總:創城鎮化建設“武清模式”

已經搬入小區快一年的天津武清區楊村街道上下園村黨支部書記劉會剛很享受自己現在的生活。如今作為小區業主委員會負責人的他正配合物業公司為居民解決一些生活問題。

今年全國“兩會”的政府工作報告中提出:“要積極穩妥地推動城鎮化健康發展。中小城市和小城鎮要增強產業發展、公共服務、吸納就業、人口集聚的功能。

對劉會剛和村里1100口村民來說,去年他們就提前享受了城鎮化帶來的幸福,而實現他們上樓夢想的就是來自首都的北京住總集團。依托全產業鏈優勢,北京住總在武清區打造了北京企業首個城鎮化改造示范項目。

整體開發助力“撤村建居”夢

“我們這里光綠化植物就有好幾十種,整個小區有點園林的感覺,而最明顯的特點就是樓間距特別大,這要是放到商品房小區里完全可以再建一座同樣的房子?!彪m已經入住一年,可劉會剛談起新家園依然非常興奮,而這源于他前后生活的巨大反差。

2004年開始,武清區楊村街道17個街村開始實施“撤村建居”工程。所謂“撤村建居”就是將村里的土地進行集體征收后,給村民繳納保險,并按照不同年齡發放相應補貼?!案氵@個工作其實就是城鎮化改造,除了保險我們還給勞動力三次就業機會?!睏畲褰值拦の睍浫螐V亮說。

以劉會剛所在的上下園村為例,雖然名為農村,但村內的土地因為勞動力外出打工,有半數都荒廢著,許多老年人每個月只有幾十元的收入?!俺反褰ň印焙?,許多老年人每個月能領到一千余元的收入,還上了保險。但生活質量的改善并未讓村民的硬件得到提升。由于基礎設施改造投資巨大,“撤村建居”的工作依然停留在軟性變化上。

2008年,北京住總集團來到武清區進行開發,并了解到楊村街道的舊城改造項目?!爱敃r我們經過調研后發現,這里的房屋雖不舊,但一戶一樣,加之道路的不完善和老舊問題,使得整個楊村街道亟待改造?!北本┳】偧瘓F總經理助理、天津京城投資開發有限公司(以下簡稱:京城公司)董事長高杰說。

住總集團經過整體調研后和測算后發現,整個17個街村約涉及9000戶居民,占地總面積1.03萬畝,按照當地的補償原則,其中220萬平方米,約3000畝土地即可實現所有居民的還遷房建設,其余可作為企業未來二次開發使用。

“今年‘兩會’的政府工作報告提出,城鎮化是我國現代化建設的歷史任務,與農業現代化相輔相成,要遵循城鎮化的客觀規律,實踐證明這也是我們進行楊村街道整體開發運作的基礎?!弊】偧瘓F黨委書記、董事長張貴林說。

北京住總集團的進入解決了楊村街道“撤村建居”的兩個最大障礙——資金和建設。2009年7月,北京住總集團與楊村鎮街道共同成立京城公司,當年9月,劉會剛所在的上下園村就成為首個動工的還遷房項目,到去年4月20日,劉會剛和其他1100名村民住進了明亮寬敞的樓房。

“我們政府開展工作由于資金的緊張,很難做到如此快速的進入基礎設施建設階段,而住總集團的進入幫助提前實現了‘撤村建居’夢?!比螐V亮說。

發揮各自優勢提速城鎮化效率

來到高杰的辦公室里,一張剛剛制作完成的楊村街道區域改造整體范圍圖立在墻邊。上面用紅色和綠色標注出不同的改造區域。本以為整體開發的楊村街道似乎被這一張圖割裂成一塊塊的獨立空間。

搞建筑的人都知道,寧愿守著一個10萬平方米的超大體量工程干,也不愿意干10萬平方米的分散建筑群?!巴瑯拥木腿藛T要分散到不同區域,特別是我們這種同時開工的項目來說就更難了,一般情況會對整個項目大盤子的效率有影響?!备呓苷f。

但在楊村街道的整體開發中,住總集團的運作效率出奇的快,不僅沒有耽誤任何工期,還比同類型項目提速不少,這里又有怎樣的秘密呢?

“這個項目預計投資要超過百億,花費五至八年完成,這也是住總集團首次涉足城鎮化改造,最初我們心里其實也沒底?!本┏枪靖笨偨浝韽垇嗇x說。

張亞輝的沒底其實并無緣由,工程中各種關系的協調、審批文件的取得,以及施工材料的質量和數量,乃至勞務人員的優劣都將影響工程進展。特別是操作如此大盤,沒底其實是正確認識自己的過程。

為保證整個項目運作的順利,住總集團在新公司成立前就與當地政府反復協商,特別是權責劃分要明確到部門和人,這給運作提供良好的基礎。

杜敬是楊村街道城建辦主任,對于這個年輕人來說,更是首次涉足如此體量的建設?!案苫罹团旅?,新公司成立前,我們將雙方的責任進行明確,像政府這邊主要前期各部門之間的協調和政策的支持,同時擔負起拆遷任務?!倍啪凑f。

由政府負責協調部門關系這些優勢不必多說,而負責拆遷則體現了政府的效率。劉會剛所在的上下園村就是一個典型的例子,從動員到機械設備進場拆除,僅用了一個月全村300多戶就全部撤離,這樣的效率令人瞠目。

“很多人都問我是為什么,其實很簡單。首先是政府給的政策對了老百姓的胃口,加上我在幾十年在這個村子,人頭都很熟,許多溝通講政策不如用情感,都是親戚里道的,講明白了大家也就都搬走了,而且誰不愿意住新房子啊?!眲傉f。

由于前期給予村民的補貼和保險讓當地政府的公信力很高,加上村干部的努力,目前整個楊村街道完成了5000余戶的拆遷工作,后續拆遷工作正有序推進。

有了政府前期的支持,住總集團成熟的開發運作模式登場。經歷了奧運會工程洗禮的住總集團對于蓋住宅這樣的小活可以說沒有任何技術難度。同時其從設計、開發、施工,到最后的物業服務形成了一整套產業鏈模式,減少了過程中的很多問題。

“像我們企業擁有的融資能力讓整個工程的進度很快,有幾個億的保障資金可以隨時調取,這樣前方施工就更放心了?!睆垇嗇x說。

同時全產業鏈中的各個企業都是住總集團下屬單位,無論是設計咨詢還是施工中的變更洽商,這些在其他工程中要破費周折的環節,通過集團總體協調很快解決。目前已經有五個村子的居民入住新房,今年五月份九街小區即將交付入住,而220萬平方米的還遷房,正在施工和已經交付的達到約180萬平方米,這些都是在大約三年內完成的。

政企互信成就武清模式

如今的社會最難的莫過于彼此互信!為了信任失去一些既有利益有時可以帶來更大的回報。如果說住總集團的武清模式至今能成功,就是源于這份難得的信任。

區域開發無論是意向還是談判乃至最終合同簽訂,都是宏觀層面的企業運作模式,不可能做到細枝末節都非常清晰,而這往往成為工程運作中的不確定因素,特別是到了觸及自身政治和經濟利益時,信任的“神經線”就可能斷裂。

而整個楊村街道改造中,住總集團和當地政府建立起來的信任就非常牢靠,這不僅是兩者組建的新公司,而是雙方都把目標定在做好這個區域市場。一般建筑施工中對土地面積和紅線都會有一些誤差,這時當地政府就能主動出面去解決各種問題,乃至是與上級政府打交道,如整個區域的面積就多處進行了擴大,同時當地建筑限高的問題,也不用企業出面解決。

有了政府的支持,住總集團也不含糊,“一些本來沒在拆遷區域的個別建筑,我們也按照政府要求幫助拆除,而這些住戶也被安置入還遷房,這些都是企業無償提供的?!睆垇嗇x說。

除了雙方之間的協作外,住總集團發揮其產業鏈優勢,將一些新技術、高質量材料引入武清區,其中大模板施工就是在當地首次使用。原來本地使用的是小型木模板拼接,這樣極易造成墻體凹凸不平,后期剔鑿和裝修環節要投入更多的人力和財力,而住總集團將這些技術引進施工,無論從樣板間的效果到最終成品的質量都得到當地質監站的稱贊,許多當地企業也學到新技術。

此外,如今剛剛興起使用BIM技術也被住總集團投入武清當地市場,而像地源熱泵技術、綠色建筑評級概念等多個技術和行業指標都在武清當地首次使用。而整個還遷房的各項標準全部按照商品住宅施工,確保了老百姓能享受到最好的待遇。

住宅質量一直是住戶關注的地方,住總集團依托其實業公司與物流公司的合作,工程使用的鋼筋、混凝土、砌塊等建筑材料全部按照北京標準采購、加工,并及時運送到現場,保證了原材料的品質。

同時建設中,住總集團考慮到日后物業配套設施都進行了預留,“我們這里的物業費才0.25元/平方米,遠遠滿足不了成本,這些配套的商業用房,我們可以作為出租和持有,這樣補貼我們的成本?!比螐V亮說。

經過武清區楊村街道的整體開發運作,一座現代化城鎮已經初露端倪,而這幾年的歷練給住總集團帶來的則是城鎮化改造的經驗。目前住總集團正在籌建后期還遷房,同時部分商業、商務樓等持有型物業的項目建設與開發工作已經開始?!敖ㄔO只是一個階段,未來公司還要有更長遠的發展,這就需要持續的現金流和利潤,而持有型物業則是未來企業轉型發展的重點?!彪m在開發中,可高杰和住總集團早已想到了未來。

積累了城鎮化開發經驗的住總集團也從中收獲了果實。目前北京京郊區縣正在與住總集團洽談整體開發運作工作,而武清模式也得到了這兩地政府的肯定。

隨著城鎮化的持續開展,住總集團!這個步入發展第三十個年頭的大型國有企業,開創城鎮化建設“武清模式”,為城鎮化建設探索出一條新路,也成為獻給企業三十歲生日最好的禮物。記者 謝峰

原載2013年4月17日《首都建設報》第4版

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